§ 10 Belastung

10.01 Wohngeld-Lastenberechnung

Zur Aufstellung der Wohngeld-Lastenberechnung können von den in § 23 Absatz 1 WoGG genannten Personen außer den Angaben über Fremdmittel und Belastung weitere Angaben verlangt werden, wenn und soweit die Entscheidung über den Lastenzuschussantrag dies erfordert. Beim Erstantrag auf Wohngeld soll sich die Wohngeldbehörde von der wohngeldberechtigten Person eine Fremdmittelbescheinigung der Kreditgeberin oder des Kreditgebers vorlegen lassen, um sicherzustellen, dass aufgenommene Fremdmittel einem der in § 11 Absatz 1 WoGV genannten Zwecke gedient haben und nicht zur Finanzierung wohngeldfremder Zwecke eingesetzt wurden (z. B. zum Kauf von Möbeln, für Umschuldungen, ohne dass die Restschuld der Vordarlehen aktenkundig war). Die Höhe des Kaufpreises und die Baukosten des Gebäudes sollen plausibel dargelegt werden. Beim Weiterleistungsantrag kommt dagegen die Vorlage von Kontoauszügen in Betracht.

10.02 Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung

(1) Zu dem Grundstück, das nach § 9 Absatz 3 Satz 1 WoGV in die Wohngeld-Lastenberechnung einzubeziehen ist, gehört nicht die zu einer Kleinsiedlung oder einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle gepachtete Landzulage.

(2) Zur Definition von Garagen bzw. Stellplätzen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen im Sinne des § 15 Absatz 3 WoGV vgl. Nummer 9.23 Satz 2. Garagen sind nur dann Gegenstand der Lastenberechnung, wenn sie im BWZ durch Mittel finanziert werden, die zur Belastung aus dem Kapitaldienst zählen.

10.03 Fremdmittel

Fremdmittel im Sinne des § 10 WoGV können Dauer-, Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel sein.

10.04 Darlehen

(1) Bei Darlehen (§ 10 Nummer 1 WoGV) ist es unerheblich, wer sie gewährt hat.

(2) Zu den Darlehen rechnen auch Zusatzdarlehen zu einem Hauptdarlehen zum Ausgleich der Geldbeschaffungskosten (Tilgungsstreckungsdarlehen).

(3) Zu den Darlehen rechnen nicht Gehaltsvorschüsse, Mietvorauszahlungen und verlorene Baukostenzuschüsse.

10.05 Gestundete öffentliche Lasten

Zu den gestundeten öffentlichen Lasten des Grundstücks im Sinne des § 10 Nummer 3 WoGV rechnen insbesondere verrentete Erschließungsbeiträge (vgl. § 135 Absatz 2 BauGB).

10.06 Wohnungsbau, Modernisierung

10.061 Wohnungsbau

(1) Wohnungsbau im Sinne des § 11 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 WoGV ist das Schaffen von Wohnraum durch

1. Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude geschaffen wird,

2. Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch welche die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,

3. Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder

4. Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

(2) Es gilt der Wohnraumbegriff des § 2 WoGG, nicht des § 17 Absatz 1 WoFG oder der entsprechenden Gesetze der Länder.

10.062 Modernisierung

(1) Modernisierung im Sinne des § 11 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 WoGV sind bauliche Maßnahmen, die

1. den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen. Das sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

a) des Zuschnitts des Wohnraums,

b) der Belichtung und Belüftung,

c) des Schallschutzes,

d) der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung,

e) der sanitären Einrichtungen,

f) der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,

g) der Funktionsabläufe in Wohnräumen,

h) der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt;

2. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Dazu können der Anbau, insbesondere soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines notwendigen Aufzugs erforderlich ist, und besondere bauliche Maßnahmen, die bauliche Barrieren für behinderte, unfallverletzte und alte Menschen beseitigen, gehören;

3. nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Solche bauliche Maßnahmen sind insbesondere Maßnahmen zur

a) wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken,

b) wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen,

c) Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Versorgung mit Wärme, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird,

d) Rückgewinnung von Wärme,

e) Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen,

f) Nutzung von Regenwassersammelanlagen für Brauchwasser,

g) Einbau von Wasserzählern.

(2) Die durch Maßnahmen der Verbesserung des Gegenstandes der Wohngeld-Lastenberechnung verursachten Instandsetzungen gelten auch als Modernisierung im Sinne des § 11 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 WoGV. Aufwendungen für Instandhaltungen unter Einschluss von Instandsetzungen (vgl. § 28 Absatz 1 Satz 2 II. BV) werden im Übrigen durch den Pauschbetrag nach § 13 Absatz 2 Satz 1 WoGV abgegolten.

(3) Es gilt der Wohnraumbegriff des § 2 WoGG, nicht des § 17 Absatz 1 WoFG oder der entsprechenden Gesetze der Länder.

10.063 Bezugnahme auf den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung

Die baulichen Maßnahmen nach den Nummern 10.061 und 10.062 müssen sich auf den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung beziehen (§ 9 Absatz 1 WoGV). In den Fällen des § 3 Absatz 2 WoGG kann sich die bauliche Maßnahme allein oder zusätzlich auf zugehörige Nebengebäude, Anlagen und bauliche Einrichtungen sowie auf das Grundstück beziehen (§ 9 Absatz 3 WoGV).

10.07 Erwerbskosten

(1) Zu den Erwerbskosten im Sinne des § 11 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 WoGV gehören auch die durch den Erwerb des Gebäudes oder der Wohnung verursachten Nebenkosten, insbesondere Gerichts- und Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten, Gebühren für Wertberechnungen und amtliche Genehmigungen sowie Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des Grundstückswertes.

(2) Zu den Erwerbskosten gehören ferner Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Grundstück (§ 9 Absatz 3 WoGV) betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, jedoch mit Ausnahme der Kosten für die dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen.

10.08 Ersetzung von Fremdmitteln

(1) Wird ein Darlehen durch ein anderes, z. B. ein zinsgünstigeres Fremdmittel ersetzt (§ 11 Absatz 2 WoGV), darf in der Wohngeld-Lastenberechnung nur der Teilbetrag des ursprünglichen Fremdmittels ausgewiesen werden, der bis zu dessen Ersetzung noch nicht getilgt war; ein Disagio (Unterschied zwischen Darlehensbetrag und Auszahlungsbetrag) kann nicht berücksichtigt werden.

(2) Die Höhe des bei der Ersetzung noch nicht getilgten Teilbetrages ist nachzuweisen (§ 60 SGB I). Erforderlichenfalls kann die Zustimmung zur Anforderung entsprechender Belege insbesondere bei Kreditinstituten eingeholt werden (§ 60 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 SGB I). Diese haben geführte Konten als Bestandteil ihrer Handelsbücher und Buchungsbelege zehn Jahre aufzubewahren (§ 257 Absatz 1 Nummer 1 und 4 in Verbindung mit Absatz 4 und 5 HGB).

(3) Übersteigen neu aufgenommene Fremdmittel den im Zeitpunkt der Ersetzung noch nicht getilgten Betrag der ursprünglichen Fremdmittel, darf der übersteigende Betrag nur insoweit zusätzlich in der Wohngeld-Lastenberechnung ausgewiesen werden, als er nachweislich zur Finanzierung eines in § 11 Absatz 1 WoGV bezeichneten Zwecks gedient hat.

10.09 Nicht auszuweisende Fremdmittel

Fremdmittel sind in der Wohngeld-Lastenberechnung nicht auszuweisen, wenn für sie in dem nach § 8 Satz 1 WoGV maßgebenden Zeitraum keine Belastung aufzubringen ist (z. B. weil die Leistungen gestundet oder noch nicht fällig sind). Das gilt auch, wenn die Fremdmittel getilgt sind, im Grundbuch jedoch die Eintragung der Belastung noch nicht gelöscht ist.

10.010 Zinsen und Tilgungen

Zinsen und Tilgungen sind bei dem Darlehen auszuweisen, für das sie geleistet werden. Zinsen und Tilgungen für ein Zusatzdarlehen (Nummer 10.04 Absatz 2) sind bei dem Zusatzdarlehen, nicht bei dem Hauptdarlehen auszuweisen.

10.011 Laufende Nebenleistungen

Zu den laufenden Nebenleistungen im Sinne des § 12 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 WoGV gehören nicht die Prämien für eine Risiko-Lebensversicherung, deren Abschluss die Bausparkasse zur Absicherung eines Bauspardarlehens vor dessen Auszahlung verlangt oder empfiehlt.

10.012 Renten

Renten im Sinne des § 12 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 WoGV sind Leistungen, bei denen die in bestimmten Zeiträumen zu erbringenden Teilbeträge, nicht aber die Gesamtsumme bekannt ist.

10.013 Sonstige wiederkehrende Leistungen

Die Überlassung von Räumen und Flächen an Dritte ist keine wiederkehrende Leistung im Sinne des § 12 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 WoGV.

10.014 Prämien für Personenversicherungen und Bausparverträge

Prämien für Personenversicherungen zur Rückzahlung einer Festgeldhypothek und Bausparbeiträge, die zur Ablösung höherverzinslicher Darlehen zweckgebunden sind, sind keine Belastung im Sinne des WoGG, wenn sie die in § 12 Absatz 1 Satz 2 WoGV genannten Beträge übersteigen.

10.015 Abschreibungen, Zinsen für Eigenleistungen

Abschreibungen für den selbstgenutzten Wohnraum und Zinsen für Eigenleistungen sind keine Belastung im Sinne des WoGG.

10.016 Pauschbetrag für Instandhaltungs- und Betriebskosten

(1) Der Ansatz des in § 13 Absatz 2 Satz 1 WoGV genannten Pauschbetrags ist unabhängig davon, ob und in welcher Höhe Instandhaltungs- und Betriebskosten tatsächlich entstanden sind oder entstehen.

(2) Der Pauschbetrag ist anzusetzen

1. bei Wohnräumen für die gesamte Wohnfläche ohne Rücksicht darauf, welchen Zwecken sie dienen,

2. bei Geschäftsräumen für die gesamte Nutzfläche.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von

1. Zubehörräumen,

2. Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, wie z. B. Hobbyräume und Spielräume im Keller, sowie

3. Geschäftsräumen

(vgl. § 2 Absatz 3 WoFlV).

(4) Geschäftsräume im Sinne des § 13 Absatz 2 Satz 1 WoGV sind Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung auf Dauer für andere als Wohnzwecke, insbesondere gewerbliche oder berufliche Zwecke, geeignet sind.

10.017 Grundsteuer

Die für den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung zu entrichtende Grundsteuer (§ 13 Absatz 2 Satz 1 WoGV) ist in der Wohngeld-Lastenberechnung neben dem Pauschbetrag für die Instandhaltungs- und Betriebskosten anzusetzen. Ihre Höhe ist von der wohngeldberechtigten Person nachzuweisen.

10.018 Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind in der Wohngeld-Lastenberechnung nur anzusetzen, wenn sie an einen Dritten, z. B. an ein Wohnungs- oder Siedlungsunternehmen, zu leisten sind. Ihre Höhe ist von der wohngeldberechtigten Person nachzuweisen.

10.019 Ansatz des Nutzungsentgelts

(1) § 14 Absatz 1 Satz 3 WoGV ist in der Regel anzuwenden, wenn das Nutzungsentgelt als Vorschuss an die Verkäuferin oder den Verkäufer gezahlt wird oder die Abrechnung erst später (z. B. beim Eigentumsübergang) stattfindet.

(2) Die Vorschrift ist auch auf einzelne Bestandteile des Nutzungsentgelts anzuwenden, wenn diese nicht aufgegliedert werden können, z. B. wenn die Höhe des Kapitaldienstes noch nicht endgültig feststeht und deshalb vorläufig ein Pauschbetrag zu zahlen ist.

(3) Gibt die wohngeldberechtigte Person das Nutzungsentgelt ohne Aufgliederung der Kostenbestandteile an, hat die Wohngeldbehörde zu klären, ob eine Aufgliederung möglich ist; dazu kann sie eine Bescheinigung des Empfängers des Nutzungsentgelts verlangen.

10.020 Absehen von einer Wohngeld-Lastenberechnung

Das Absehen von einer Wohngeld-Lastenberechnung steht nach § 10 Absatz 2 Satz 2 WoGG im pflichtgemäßen Ermessen der Wohngeldbehörde. In den Fällen, in denen Besonderheiten zu berücksichtigen sind (z. B. weil bestimmte Teile der Belastung nach § 11 Absatz 2 oder Absatz 3 WoGG nicht zu berücksichtigen sind), ist eine Wohngeld-Lastenberechnung durchzuführen.

Bei der Aufstellung der Wohngeld-Lastenberechnung ist von der im Bewilligungszeitraum zu erwartenden Belastung auszugehen. Ist die Belastung für das dem Bewilligungszeitraum vorangegangene Kalenderjahr feststellbar und ist eine Änderung im Bewilligungszeitraum nicht zu erwarten, ist von dieser Belastung auszugehen.

(1) Als Belastung ist die Belastung zu berücksichtigen, die auf den selbst genutzten Wohnraum entfällt. Selbst genutzter Wohnraum ist der Wohnraum, der von der wohngeldberechtigten Person und den zu berücksichtigenden Haushaltsmitgliedern zu Wohnzwecken benutzt wird.

(2) Als Belastung ist zu berücksichtigen: 1. bei einer Eigentumswohnung die Belastung für den im Sondereigentum stehenden Wohnraum und den damit verbundenen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum,

2. bei einer Wohnung in der Rechtsform des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts die Belastung für den Wohnraum und den Teil des Grundstücks, auf den sich das Dauerwohnrecht erstreckt,

3. bei einem landwirtschaftlichen Betrieb die Belastung für den Wohnraum.

(3) In die Wohngeld-Lastenberechnung sind in den Fällen des § 3 Abs. 2 des Wohngeldgesetzes auch zugehörige Nebengebäude, Anlagen und bauliche Einrichtungen sowie das Grundstück einzubeziehen; dies gilt jedoch nicht bei einem landwirtschaftlichen Betrieb mit Wohnteil. Das Grundstück besteht aus den überbauten und den dazugehörigen Flächen.

(4) In der Wohngeld-Lastenberechnung sind die Fremdmittel und die Belastung auszuweisen.

Fremdmittel im Sinne dieser Verordnung sind 1. Darlehen,

2. gestundete Restkaufgelder,

3. gestundete öffentliche Lasten des Grundstücks

ohne Rücksicht darauf, ob sie dinglich gesichert sind oder nicht.

(1) In der Wohngeld-Lastenberechnung sind Fremdmittel mit dem Nennbetrag auszuweisen, wenn sie der Finanzierung folgender Zwecke gedient haben: 1. des Wohnungsbaus im Sinne des § 16 Abs. 1 und 2 des Wohnraumförderungsgesetzes; maßgebend ist der Wohnraumbegriff des § 2 des Wohngeldgesetzes;

2. der Verbesserung des Gegenstandes der Wohngeld-Lastenberechnung durch Modernisierung im Sinne des § 16 Abs. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes; maßgebend ist der Wohnraumbegriff des § 2 des Wohngeldgesetzes;

3. der nachträglichen Errichtung oder des nachträglichen Ausbaus einer dem öffentlichen Verkehr dienenden Verkehrsfläche oder des nachträglichen Anschlusses an Versorgungs- und Entwässerungsanlagen;

4. des Kaufpreises und der Erwerbskosten für den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung.

Zu den mit dem Nennbetrag auszuweisenden Fremdmitteln gehören auch Darlehen zur Deckung der laufenden Aufwendungen sowie Annuitätsdarlehen aus Mitteln öffentlicher Haushalte.

(2) Sind die in Absatz 1 bezeichneten Fremdmittel durch andere Fremdmittel ersetzt worden, so sind in der Wohngeld-Lastenberechnung die anderen Fremdmittel an Stelle der ersetzten Fremdmittel höchstens mit dem Betrag auszuweisen, der bis zur Ersetzung noch nicht getilgt war. Eine Ersetzung liegt nicht vor, wenn Dauerfinanzierungsmittel an die Stelle von Zwischenfinanzierungsmitteln treten.

(3) Ist für die in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Fremdmittel Kapitaldienst nicht, noch nicht oder nicht mehr zu leisten, sind sie in der Wohngeld-Lastenberechnung nicht auszuweisen.

(1) Als Belastung aus dem Kapitaldienst sind auszuweisen: 1. die Zinsen und laufenden Nebenleistungen, insbesondere Verwaltungskostenbeiträge der ausgewiesenen Fremdmittel,

2. die Tilgungen der ausgewiesenen Fremdmittel,

3. die laufenden Bürgschaftskosten der ausgewiesenen Fremdmittel,

4. die Erbbauzinsen, Renten und sonstigen wiederkehrenden Leistungen zur Finanzierung der in § 11 genannten Zwecke.

Als Tilgungen sind auch die a) Prämien für Personenversicherungen zur Rückzahlung von Festgeldhypotheken und

b) Bausparbeiträge, wenn der angesparte Betrag für die Rückzahlung von Fremdmitteln zweckgebunden ist,

in Höhe von 2 Prozent dieser Fremdmittel auszuweisen.

(2) Für die in Absatz 1 Nr. 1 und 2 genannte Belastung aus dem Kapitaldienst darf höchstens die vereinbarte Jahresleistung angesetzt werden. Ist die tatsächliche Leistung geringer, ist die geringere Leistung anzusetzen.

(1) Als Belastung aus der Bewirtschaftung sind Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Betriebskosten ohne die Heizkosten auszuweisen.

(2) Als Instandhaltungs- und Betriebskosten sind im Jahr 36 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und je Quadratmeter Nutzfläche der Geschäftsräume sowie die für den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung entrichtete Grundsteuer anzusetzen. Als Verwaltungskosten sind die für den Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung an einen Dritten für die Verwaltung geleisteten Beträge anzusetzen. Über die in den Sätzen 1 und 2 genannten Beträge hinaus dürfen Bewirtschaftungskosten nicht angesetzt werden.

(1) Leistet die wohngeldberechtigte Person an Stelle des Kapitaldienstes, der Instandhaltungskosten, der Betriebskosten und der Verwaltungskosten ein Nutzungsentgelt an einen Dritten, so ist das Nutzungsentgelt in der Wohngeld-Lastenberechnung in Höhe der nach den §§ 12 und 13 ansetzbaren Beträge anzusetzen. Soweit die Beträge nach Satz 1 im Nutzungsentgelt nicht enthalten sind und von der wohngeldberechtigten Person unmittelbar an den Gläubiger entrichtet werden, sind diese Beträge dem Nutzungsentgelt hinzuzurechnen. Soweit eine Aufgliederung des Nutzungsentgelts nicht möglich ist, ist in der Wohngeld-Lastenberechnung das gesamte Nutzungsentgelt anzusetzen.

(2) Bezahlt die wohngeldberechtigte Person Beträge zur Deckung der Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, so sind diese Beträge mit Ausnahme der in § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 bezeichneten Kosten in der Wohngeld-Lastenberechnung anzusetzen. § 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ist entsprechend anzuwenden.

(1) In den Fällen des § 11 Abs. 2 Nr. 1 des Wohngeldgesetzes bleibt die Belastung insoweit außer Betracht, als sie auf die in § 9 Abs. 2 und 3 dieser Verordnung bezeichneten Räume oder Flächen entfällt, die ausschließlich gewerblich oder beruflich benutzt werden. Soweit die Belastung auf Räume oder Flächen entfällt, die zum Wirtschaftsteil einer Kleinsiedlung oder einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle gehören, wird sie jedoch berücksichtigt, soweit sie nicht nach § 11 Abs. 2 und 3 des Wohngeldgesetzes außer Betracht bleiben.

(2) In den Fällen des § 11 Abs. 2 Nr. 2 des Wohngeldgesetzes sind von dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Räumen oder Flächen an einen anderen die darin enthaltenen Beträge 1. zur Deckung der Betriebskosten für Heizungs- und Brennstoffversorgungsanlagen sowie Warmwasserversorgungsanlagen und

2. zur Deckung der Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, soweit sie den in Nummer 1 bezeichneten Kosten entsprechen,

3. (weggefallen)

abzusetzen. § 6 Abs. 1 und 2 dieser Verordnung ist entsprechend anzuwenden.

(3) Ist eine Garage oder ein Stellplatz zum Abstellen von Kraftfahrzeugen Gegenstand der Wohngeld-Lastenberechnung, gilt hinsichtlich der außer Betracht bleibenden Belastung § 6 Absatz 2 Nummer 4 entsprechend. Ist die Garage oder der Stellplatz einem anderen gegen ein höheres Entgelt überlassen als zu den in § 6 Absatz 2 Nummer 4 genannten Beträgen, so ist das Entgelt in voller Höhe abzusetzen.

(4) (weggefallen)